珠海市物业承接查验办法

第一章  总则

第一条  
        为规范物业承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》《物业承接查验办法》等相关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条  
        物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。
第三条  
        鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业服务的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第四条  
        市物业管理行政主管部门（以下简称市物业主管部门）负责指导和监督全市物业承接查验工作。
        区物业管理行政主管部门（以下简称区物业主管部门）负责本辖区内物业承接查验备案等监管工作。
第五条  
        新建物业的建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定所要交付的物业共有部分、共用设施设备的配置和建设标准。
        建设单位应当按照法律、法规、规章和规范性文件相关规定以及房屋买卖合同约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第六条  
        新建物业的承接查验是指建设单位将物业服务项目移交前期物业服务企业之前，前期物业服务企业代表全体业主与建设单位之间对物业的共有部分、共用设施设备进行检查和验收。
        非新建物业的承接查验是指物业服务企业退出或者进入物业管理区域之前，与业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构之间对物业的共有部分、共用设施设备进行的检查和验收。 第七条  
        前期物业服务合同或者临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共有部分、共用设施设备的事项作出约定。
第八条  
        新建物业的承接查验应当具备以下条件：
        （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
        （二）道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；
        （三）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热安装独立计量表具；
        （四）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成；
        （五）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并符合规划使用功能要求；
        （六）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 
        （七）物业服务用房按照规定标准落实到位，并达到投入使用条件。
        （八）实行分期开发的物业项目,同期内的公共设施设备及配套用房通过竣工验收后，可以分期实施物业承接查验；
        （九）物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全；
        （十） 建设单位依法选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同；
        （十一）法律、法规、规章和规范性文件规定的其他条件。
第九条  
        建设单位应当在物业交付使用十五日前，与受聘物业服务企业完成新建物业的承接查验工作。
第十条  
        新建物业的承接查验主要依据下列文件：
        （一）房屋买卖合同；
        （二）临时管理规约；
        （三）前期物业服务合同；
        （四）物业规划设计方案；
        （五）建设单位移交的图纸资料；
        （六）建设工程及相关配套设施、设备质量法规、政策、标准和规范。
         建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验事项。前期物业服务合同就物业承接查验标准进行约定；没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以补充约定；不能达成补充协议的，按照国家、行业标准履行；没有国家、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。
第十一条  
        新建物业的承接查验按照下列程序进行：
        （一）在物业竣工验收合格、交付使用三十日前，建设单位应当书面通知物业服务企业，由物业服务企业对其拟承接的物业服务项目进行综合性的物业承接查验，确保物业服务项目达到规划设计和使用要求；
        （二）物业服务企业与建设单位相关人员成立物业承接查验小组，由物业承接查验小组确定包括查验内容、查验方法和查验人员等内容的物业承接查验方案；
        （三）建设单位向物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案；
        （四）物业承接查验小组依据物业承接查验方案查验物业共有部分、共用设施设备，并记录查验结果；
        （五）物业服务企业将查验结果书面通知建设单位；
        （六）建设单位解决物业承接查验中发现的问题或者出具书面承诺确定解决问题的时间；
        （七）确认查验结果；
        （八）签订物业承接查验协议；
        （九）办理物业服务项目交接手续；
        （十）办理物业承接查验备案。
第十二条  
        物业服务企业应当将物业共有部分、共用设施设备关于数量和质量不符合约定或者规划设计、建筑安装标准的情形进行记录，并书面通知建设单位。建设单位应当及时解决问题，并组织物业服务企业复检。
第十三条  
        建设单位应当自物业服务项目交接完成之日起三十日内，持下列资料向物业服务项目所在地的区物业主管部门申请备案：
        （一）前期物业服务合同；
        （二）临时管理规约；
        （三）物业承接查验协议；
        （四）建设单位移交资料清单；
        （五）物业承接查验记录；
        （六）交接记录；
        （七）其他与物业承接查验有关的资料。
        物业服务企业应当在完成物业承接查验备案之日起五日内，将备案情况书面告知物业服务项目所在地的镇人民政府或者街道办事处，同时在物业管理区域显著位置长期公示物业承接查验情况。
第十四条  
        为保证新建物业承接查验工作顺利进行，受委托的物业服务企业前期介入时间一般不得少于三十日，前期介入费用的承担方式由建设单位与物业服务企业双方自行约定。
        物业承接查验费用的承担方式，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第十五条  
        建设单位应当在现场查验十五日前，移交下列资料：
        （一）物业规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；
        （二）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料；
        （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
        （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；